Teil 1 -Die Investmentstruktur:
Sie sind Unternehmer/in und beabsichtigen Ihre Unternehmensgewinne in Immobilien zu investieren, um langfristig Vermögen aufzubauen (Rente, Erbe, passives Einkommen)? Dann empfehlen wir bei REVIM sich im ersten Schritt Gedanken über die Investmentstruktur zu machen, unabhängig davon, in welche Immobilie Sie investieren wollen. Warum ist das so wichtig? Wenn Sie von Anfang an die für Sie und Ihr Unternehmen passende Investmentstruktur im Einklang mit Ihren Zielen wählen, können Sie Risiken minimieren, Steuern sparen und Renditen erhöhen. In unseren Strategieberatungen gehen wir auf die Gegebenheiten und Bedürfnisse unserer Kunden/innen individuell ein und erarbeiten gemeinsam die für sie/ihn beste Strategie.
Jede(r) Unternehmer/in, jedes Unternehmen und auch die jeweiligen Bedürfnisse und Ziele sind unterschiedlich. Es gibt nicht die eine, goldene Strategie zum Immobilienmillionär – auch wenn dies immer wieder auf den verschiedenen Social-Media-Kanälen angepriesen wird. Am Ende müssen die Strategie und die Struktur zu Ihnen und Ihrem Unternehmen passen. Was bringt Ihnen eine Rendite von 8 %, wenn Sie davon knapp die Hälfte versteuern müssen oder Sie in eine hochprofitable, aber risikoreiche Immobilie investieren und dabei voll mit Ihrem Unternehmensvermögen haften?
Aus unserer Sicht ist die individuelle Immobilienstrategie essenziell für ein langfristig erfolgreiches Investment.
Anhand eines realen Beispiels aus unserem Arbeitsalltag möchten wir Ihnen zeigen, wie wir gemeinsam mit unserem Kunden in einem Immobilien-Strategie-Workshop eine Investmentstruktur aufgebaut haben und welche Vorteile sich daraus für ihn ergeben haben.
Ausgangslage: Unser Kunde führt einen erfolgreichen Handwerksbetrieb in Form eines Einzelunternehmens. Er erzielte damit jährliche Gewinne von ca. 450.000 € vor Steuern. Sein Ziel war es, einen Großteil des Gewinnes als Altersvorsorge in Immobilien zu investieren. Der Kunde buchte bei uns den Immobilien-Strategie-Workshop und wir analysierten seine Ist-Situation, seine Bedürfnisse und welche Ziele er mit seinen Investments verfolgte.
Umsetzung: Wir entwickelten für unseren Kunden eine auf seine Bedürfnisse individuell abgestimmte Strategie. Diese fasten wir in einen mehrstufigen Maßnahmenplan zusammen und setzten diesen gemeinsam mit unserem Kunden um. Unser Partner-Netzwerk unterstützte bei steuerlichen und rechtlichen Fragen.
Als Erstes wurde eine Holding-Gesellschaft als Mantel für die gesamte Struktur gegründet. Direkt anschließend wurde das Einzelunternehmen in eine operative GmbH umgewandelt bzw. eingebracht. Abschließend gründeten wir eine Immobilien GmbH (Vermögensverwaltend), welche ebenfalls durch die Holding-Gesellschaft gehalten wird. Nach erfolgter Umstrukturierung der Gesellschaften folgte auch zügig das erste Investment in ein Wohn- und Geschäftshaus. Danach folgte ein weiteres Investment in ein Fachmarktzentrum.
Ergebnis: Durch unsere Strategie und Umstrukturierung konnte unser Kunde die Steuerbelastung seiner operativen Gesellschaft um rund 15 % reduzieren und seine Gewinne nahezu steuerfrei (1 % Steuerbelastung) in seine Holding-Gesellschaft ausschütten. Ohne weitere steuerliche Belastung konnte er dann das Geld für die Investments nutzen. Ein weiterer, für unsere Kunden sehr wichtiger Vorteil war die Risikotrennung zwischen operativer Gesellschaft und seinem als Altersvorsorge angedachten Vermögen. Dieses wird durch die neue Struktur beispielsweise vor einer möglichen Insolvenz der operativen Gesellschaft geschützt.
Durch die Umstrukturierung stellt sich die optimierte Steuerlast wie folgt dar. Im Einzelunternehmen musste unser Kunde die Gewinne mit seinem persönlichen Steuersatz von 45 % versteuern. In der GmbH werden die Gewinne nur noch mit knapp 30 % versteuert. In der Immobilien GmbH werden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sogar nur mit 15 % versteuert.
Ein Ziel der Immobilienstrategie war unter anderem, dass ein Großteil der jährlichen Gewinne aus der operativen Gesellschaft und aus den Immobilien selbst wieder in neue Immobilien investiert werden. Durch die neue Struktur konnten wir den für Investitionen zur Verfügung stehenden Betrag um 15 % erhöhen. Auch hatten wir durch die neue Struktur die Möglichkeit, die Investments so zu gestalten, dass die Steuerbelastung in der Immobilien GmbH auf ein Minimum reduziert werden konnte und mehr Geld in den Vermögensaufbau fließen konnte.
Weiter haben wir mit unserem Kunden auch das Thema Nachfolge und Erbschaft besprochen und die Struktur bereits optimal auf diese Fälle ausgerichtet. Unsere Planung umfasste sowohl eine optimierte Regelung für die Nachfolge als auch die Möglichkeit, dass das Vermögen im Erbfall steuerfrei an die Nachkommen übergeben werden kann.
Haben Sie Fragen zur Strukturierung oder Immobilienstrategie? Kontaktieren Sie uns gerne.
Im zweiten Teil der Serie wollen wir auf die Immobilienstrategie eingehen.
Bitte beachten Sie, dass wir keine steuerliche Beratung anbieten! Wir setzen aber gerne im Zuge der Immobilienstrategie in Abstimmung mit Ihrer/Ihrem Steuerberater/in oder, wenn gewünscht, mit einer Steuerkanzlei aus unserem Partner-Netzwerk, die für Sie optimale Struktur auf. Profitieren Sie von unseren Erfahrungen aus durchgeführten Immobilien An- und Verkäufen im Volumen von nahezu € 1 Mrd., einem verwalteten Immobilienvermögen von rund € 2Mrd. und unserem starken Netzwerk von Spezialisten. Sollten Sie Interesse an unseren Leistungen haben, kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich und vereinbaren Sie einen Termin.
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