Ein wichtiger Schritt zum erfolgreichen Investment in eine Immobilie ist die Erstellung eines Businessplans. Dieser sollte einen längeren Zeitraum abdecken, wir von REVIM rechnen hier standardmäßig über einen 10-jährigen Betrachtungszeitraum. In diesem Blogbeitrag möchten wir kurz erklären, weshalb ein Businessplan so wichtig ist und was dieser beinhalten sollte. Außerdem stellen wir Ihnen unseren kostenlosen und einfachen Immobilienrechner als Download bereit. Damit können Sie sofort loslegen und Ihr Immobilieninvestment kalkulieren.
Vor dem Kauf einer Immobilie stellt sich die Frage, ob durch das Investment eine attraktive Rendite erzielt werden kann. Das ist nicht nur für Investoren/Investorinnen interessant, auch Käufer/innen einer selbstgenutzten Immobilie bekommen über die Rendite ein Gefühl dafür, ob diese zum Beispiel zu teuer ist. Wir werden allerdings die Sicht der Eigennutzer/innen im Folgenden nicht weiter betrachten. Sollte dieses Thema für Sie interessant sein, sprechen Sie uns gerne an (Immobiliensprechstunde).
Zum Zeitpunkt des Kaufes liegen in der Regel nur wenige finanzielle Informationen vor. Neben dem Kaufpreis kennen Sie die Nebenkosten des Objektes, Maklerkosten und welche Kaufpreisnebenkosten noch dazu kommen. Wenn die Immobilie vermietet ist, erfahren sie darüber hinaus die aktuelle Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlung.
REVIM-Praxistipp: Sollte die Immobilie nicht vermietet sein, ist Ihr Makler/ Ihre Maklerin die beste Anlaufstelle, um schnell und unkompliziert eine ortsübliche Miete zu erfahren.
Anhand dieser Informationen können Sie sich nun schnell die Bruttomietrendite Ihres Wunschobjektes berechnen, um eine erste Vorstellung zu erhalten, ob das Investment rentabel ist. Aber Achtung: Dabei handelt es sich nur um eine Momentaufnahme.
Wichtige Fragen werden dabei nämlich vernachlässigt. Fragen, wie etwa: Wie verhält sich Ihre Rendite, wenn in 5 Jahren die Fenster im Objekt getauscht werden müssen? Oder wenn die Heizung aufgrund ihres Alters jährlich für teures Geld repariert werden muss? Und wirkt sich das vom Makler/ der Maklerin angedeutete Mieterhöhungspotenzial tatsächlich so positiv auf die Rendite aus? Alle diese Fragen können Sie nicht beantworten, wenn Sie die Zahlen nur zum Zeitpunkt des Ankaufes betrachten.
Ein Immobilien-Businessplan hilft Ihnen, einen umfassenden Überblick über Ihr Investment zu erhalten. Er stellt das Investment über einen längeren Zeitraum dar und ermöglicht es dadurch auch, zukünftige Einflussfaktoren wie zusätzliche Kosten oder weitere Einnahmen in die Betrachtung mit einzubeziehen.
Zudem ist ein Immobilien-Businessplan ein wichtiger Bestandteil in einem Bankgespräch. Sie signalisieren ein hohes Maß an Professionalität und sind auf Fragen des Finanzierungspartners bestens vorbereitet. Sie können die Tragfähigkeit und die zukünftige Entwicklung Ihres Investments prognostizieren und Ihre Annahme mit einer stichhaltigen Kalkulation unterlegen. Damit führen Sie Finanzierungsgespräche deutlich souveräner und die Bank wird mehr Vertrauen in Sie setzen.
Was sollte denn nun auf jeden Fall im Immobilien-Businessplan enthalten sein? Neben Kaufpreis, Kaufpreisnebenkosten, Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung, umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten dürfen auch Verwaltungskosten nicht fehlen. Darüber hinaus sollten Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung berücksichtigt werden. Auch Darlehen sollten mit Zins und Tilgungsanteil einberechnet werden. Wichtig, um zukünftige Entwicklungen abzubilden, sind Annahmen für Wertzuwachs und Mietsteigerung. Selten mit einkalkuliert, aber ganz wichtig, ist die Berücksichtigung eines Mietausfallwagnis. Darüber wird abgebildet, dass eine Immobilie durchaus auch mal leer steht und eine gewisse Zeit keine Mieteinnahmen generiert werden. Dies darf aber nicht dazu führen, dass die Immobilie sofort in eine Schieflage gerät.
REVIM-Praxistipp: Im Schnitt wechseln Mieter in Wohnobjekten alle 10 Jahre. In Märkten mit einem schwierigen Mietmarkt sollte auch Geld für eine(n) Mietmakler/in berücksichtigt werden, der schnell eine(n) Nachmieter/in findet und so teure Leerstände vermeidet
Wenn Sie die oben aufgeführten Faktoren berücksichtigen, erhalten Sie als Ergebnis neben einem tieferen Einblick in Ihre Rendite einen sehr guten Überblick über die wirtschaftliche Entwicklung und Tragfähigkeit Ihres Investments. Somit werden Sie dann nicht von Reparaturkosten überrascht oder müssen unverhofft Geld nachschießen. Ganz wichtig dabei ist aber: Seien Sie ehrlich und realistisch in Ihren Annahmen. Sollte ein Investment nicht Ihren Erwartungen entsprechen, haben Sie ab sofort ein Werkzeug an der Hand, um verschiedene Immobilien-Investmentmöglichkeiten zu berechnen und miteinander zu vergleichen.
Laden Sie jetzt unseren kostenlosen und einfachen Immobilienrechner herunter. Mit diesem können Sie in wenigen Minuten einen Immobilien-Businessplan berechnen und die wesentlichen Informationen Ihres Investments prüfen. Sie benötigen Hilfe bei der Bedienung, haben Fragen zu einem Investment oder wollen einen starken Partner an Ihrer Seite wissen? Dann buchen Sie ganz einfach einen Termin mit uns.
Wir als Experten von REVIM haben für unsere Kunden schon eine Vielzahl an Immobilien kalkuliert und auch für international erfolgreich agierende Investmentgesellschaften die umfangreichen Kalkulationsmodelle entwickelt, mit denen Transaktionen in Milliardenhöhe durchgeführt wurden.
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