Warum ich als Immobilienprofi nicht in Eigentumswohnungen investiere

29/07/2022
Matthias Friedrich

Für die meisten Bürger/innen ist die Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Immobilien die gängigste und mit Abstand beliebteste Form. Aber warum ist das so? Zum einen liegt das sicherlich am großen Angebot, das auf gängigen Portalen gefunden werden kann. Zum anderen liegt es daran, dass überall die Eigentumswohnung als erstklassige Kapitalanlage und sicheres Investment angepriesen wird. Dass ein Investment in eine Eigentumswohnung sich lohnen kann, ist unbestritten. Gerade durch die Wertentwicklungen der Immobilien in den vergangenen Jahren sind auch hohe Wertzuwächse bei den Investments verzeichnet worden. Das hat zu traumhaften Renditen geführt. Doch warum würde ich als Immobilienprofi dennoch nicht in die klassische Eigentumswohnung investieren? Das möchte ich im Folgenden erläutern.

Die meisten Investoren/innen kaufen eine Eigentumswohnung und erzielen ihre Rendite durch Tilgung des zur Finanzierung aufgenommenen Darlehens. Und eben Wertzuwächse. Die reine Mietrendite ist in den meisten Fällen so gering, dass sie keinen nachhaltigen Einfluss auf die Gesamtrendite hat. Bei einem Investment in eine andere Immobilienart, wie zum Beispiel ein Wohn- und Geschäftshaus oder ein Einzelhandelsmarkt, sind die Renditen aus dem laufenden Cashflow um ein Vielfaches höher. Selbstverständlich ist bei einem Investment in eine Einzelhandelsimmobilie oder ein Mehrfamilienhaus ein höherer Eigenkapitaleinsatz vonnöten, der Zugang zu solchen Immobilien nicht ganz so einfach und auch das Risiko stellt sich anders dar. Außerdem wird bei den derzeit aufgerufenen Preisen für Eigentumswohnungen ein so hoher Eigenkapitaleinsatz erbracht, dass damit auch oftmals ein Investment in eine andere Immobilienart möglich gewesen wäre. Zum Beispiel zeigt ein Blick in die deutschen Großstädte, dass für einen m² Wohnraum im Schnitt zwischen 5.000 € und 10.000 € bezahlt werden muss.

An einem einfachen Rechenbeispiel sieht das wie folgt aus: Möchte ich eine 100m² Eigentumswohnung kaufen, beträgt das mittlere Investment 750.000 €. Die Mieten liegen im Schnitt zwischen 13 €/m² und 19 €/m². Für die 100m² Eigentumswohnung kann also im Schnitt mit 16 €/m² gerechnet werden. Die Berechnung Renditeerwartung gestaltet sich also wie unten dargestellt:

Für einen Eigenkapitaleinsatz von 495.000 € bekomme ich also jährlich eine Rendite von rund 1,8 % vor Steuern und Tilgung. Mit diesem Investment muss ich auf eine Wertsteigerung hoffen, um eine einigermaßen attraktive Rendite zu generieren. Mir als Immobilienprofi wäre das viel zu wenig! Doch was würde ich anders machen? Das möchte ich Ihnen im nachfolgenden Beispiel einmal aufzeigen. Anstelle einer Eigentumswohnung würde ich etwa in einen Lebensmittelmarkt mit einer Mietvertragslaufzeit von 10 Jahren investieren. Hierfür wird in der Regel ein Kaufpreis zwischen dem 12- und 18-fachen Faktor der Jahresnettomiete aufgerufen. Auch hier wollen wir uns die Renditeerwartung im Detail ansehen:

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In diesem Beispiel haben wir für einen Eigenkapitaleinsatz von 495.000 € einen jährlichen Gewinn vor Steuern und Tilgung von 61.125 €. Das entspricht einer Rendite von 12,35 %. Es ist deutlich zu sehen, dass im zweiten Beispiel ein weitaus höherer Return erzielt werden kann.

Jetzt stellen Sie sich die berechtigte Frage: Wieso macht das dann nicht jeder, wenn es so einfach ist?

Die Antwort darauf lautet: Weil ein solches Investment andere Herausforderungen mit sich bringt, wie zum Beispiel den Marktzugang, das laufende Management oder die dringend angeratene, tiefgehende Ankaufsprüfung (Due Diligence).

REVIM-Praxistipp: Um Sie auf dem Weg in Ihr Investment zu unterstützen, greifen Sie gerne auf unseren umfassenden und kostenfreien Leitfaden für den Immobilienankauf zurück.

Daher empfehle ich zwingend solche Investments gemeinsam mit einem fachkundigen und unabhängigen Berater zu diskutieren. Wir bei REVIM erarbeiten im ersten Schritt mit unseren Kund/innen eine individuelle, auf seine/ihre Bedürfnisse abgestimmte, Immobilienanlagestrategie. Das ermöglicht die gezielte Suche nach passenden Immobilien und gibt einen Investmentrahmen vor. Im zweiten Schritt präsentieren wir unseren Kund/innen zu seiner/ihrer Strategie passende Immobilien und gehen dann gemeinsam in die Ankaufsprüfung. Wir stehen unseren Kund/innen als verlässlicher Partner die ganze Zeit zur Seite und übernehmen wesentliche Aufgaben. Wir begleiten unsere Kund/innen im Idealfall ein Leben lang und übernehmen das Management seines/ihres Immobilienvermögens. Mit unseren Erfahrungen aus über € 900 Mio. Volumen an betreuten An- und Verkäufen und knapp € 2 Mrd. an verwaltetem Immobilienvermögen sind wir ein starker und verlässlicher Partner und erzielen das bestmögliche Ergebnis für Sie. Bei Interesse an unseren Leistungen oder Fragen kontaktieren Sie uns gerne hier.

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Ein einfacher Trick, um ein besseres Gefühl dafür zu bekommen, ob sich der Kauf der ausgesuchten Immobilie lohnt, ist die Berechnung des Kaufpreisfaktors. Hierbei nehme ich den Kaufpreis und dividiere ihn durch die jährliche Nettokaltmiete. Das Ergebnis sagt grob, wie viele Jahre man Miete einnehmen muss, um den Kaufpreis durch die Miete bezahlt zu haben. Für unsere Beispiele würde das bedeuten, dass die Eigentumswohnung einen Faktor von 42,97 hat und die Einzelhandelsimmobilie von 16,5.